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Ein Direktkäufer nennt Ihnen einen Preis für Ihre Immobilie in Sachsen-Anhalt. Oder Sie erwägen, einen anzufragen, weil ein langer Vermarktungsprozess gerade nicht in Ihre Lage passt. In beiden Fällen hängt alles von derselben Grundlage ab: Was ist das Objekt nach objektiven Maßstäben wert – und wie weit liegt ein Ankaufspreis davon entfernt?
Ohne diese Grundlage können Sie kein Angebot einordnen. Mit ihr können Sie entscheiden, ob der Abschlag, den ein Direktankauf typischerweise bedeutet, die Gegenleistungen – Geschwindigkeit, Sicherheit, keine Vermarktungskosten – in Ihrer konkreten Situation rechtfertigt.
Der Marktwert ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert: Es ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag auf dem freien Markt erzielt werden könnte – bei ausreichender Markttransparenz und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 2 ImmoWertV). Stand: Oktober 2026.
Ein Direktkäufer ist kein Käufer im Sinne dieser Definition. Er kauft nicht zur Eigennutzung, trägt das Renovierungsrisiko selbst und muss am Ende selbst einen Ertrag erzielen. Das schlägt sich im Angebotspreis nieder – strukturell, nicht als Verhandlungstaktik.
Das Verfahren zieht tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage heran (§ 15 ImmoWertV). In dicht besiedelten Gebieten wie Halle (Saale) oder Magdeburg funktioniert das gut: Es gibt genug Referenzverkäufe. In dünn besiedelten Landkreisen – Mansfeld-Südharz, Jerichower Land, Altmarkkreis Salzwedel – fehlen oft ausreichend Vergleichsfälle, und die Gutachterausschüsse weichen dann auf andere Verfahren aus.
Bei vermieteten Objekten, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien ergibt sich der Wert aus dem zu erwartenden Jahresertrag, abgezinst auf den Bewertungsstichtag (§§ 17 ff. ImmoWertV). In Sachsen-Anhalt liegen Mietrenditen in mittelgroßen Städten wie Dessau-Roßlau, Bernburg oder Halberstadt deutlich anders als in westdeutschen Metropolen – was zu Bewertungsergebnissen führt, die auswärtige Käufer regelmäßig überraschen, in beide Richtungen.
Bei Eigenheimen ohne ausreichende Vergleichsdaten: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung (§§ 21 ff. ImmoWertV). Das Sachwertverfahren spiegelt die Bausubstanz, nicht die Nachfrage. In strukturschwachen Lagen kann ein Gebäude erheblichen Sachwert haben, ohne dass ein Käufer diesen Preis zahlen würde. Das ist keine Fehlfunktion – es sagt ehrlich, was gebaut wurde. Der Markt sagt, was jemand dafür zahlt.
Der Bodenwert ist in allen drei Verfahren eine Grundgröße. In Sachsen-Anhalt stellt das Land die Bodenrichtwerte über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-LSA kostenlos zur Verfügung. Dort sehen Sie den aktuellen Bodenrichtwert je Quadratmeter für jede Bodenrichtwertzone – beschlossen vom zuständigen Gutachterausschuss.
Was BORIS-LSA nicht liefert: den Wert Ihrer konkreten Immobilie. Der Bodenrichtwert ist eine Zonengröße. Ein Grundstück mit schlechtem Zuschnitt, eingeschränkter Bebaubarkeit oder Altlastenverdacht kann erheblich unter dem Zonenwert liegen. Ein gut erschlossenes Eckgrundstück in einer begehrten Wohnstraße kann darüber liegen. Der Schritt von der Zonengröße zur Einzelbewertung ist der, den ein Sachverständiger oder ein erfahrener Marktkenner geht.
Die behördliche Bewertungsinstanz in Deutschland sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§§ 192 ff. BauGB). Sie führen die Kaufpreissammlungen, beschließen die Bodenrichtwerte und erstellen auf Antrag Gutachten. Den zuständigen Ausschuss – ob im Landkreis Harz, im Burgenlandkreis, in Wittenberg oder in Stendal – finden Sie über das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt (LVermGeo).
Ein behördliches Vollgutachten ist gebührenpflichtig und dauert je nach Auslastung mehrere Wochen. Es liefert eine gerichtsfeste Grundlage – für die Entscheidung zwischen Direktankauf und offener Vermarktung ist es in den meisten Fällen nicht notwendig. Eine sachkundige Einschätzung auf Basis von Vergleichspreisen, Bodenrichtwerten und Gebäudezustand reicht für die Entscheidungsfindung aus.
Ein Direktkäufer übernimmt Risiken, die ein Endkäufer nicht übernehmen würde: Er renoviert auf eigene Rechnung, finanziert ohne Bankbeteiligung und muss am Ende selbst einen Ertrag erzielen. Diese Posten – Renovierungsrisiko, Finanzierungskosten, Gewinnmarge – erklären, warum Ankaufpreise regelmäßig unter dem erzielbaren Marktwert liegen. Das ist keine Ausnahme, sondern die Struktur des Geschäfts.
Wie weit darunter, hängt vom Einzelfall ab: Baujahr, Zustand, Lage, Vermietungsstand, Handlungsdruck des Verkäufers. Wer prüfen möchte, ob ein konkretes Angebot marktgerecht ist, muss diesen Vergleich ziehen – auf Basis der oben genannten Quellen. Nicht aus Misstrauen, sondern weil ein fundierter Vergleich die einzige solide Grundlage für eine gute Entscheidung ist.
Die Spanne zwischen Halle (Saale) oder dem Magdeburger Stadtgebiet auf der einen Seite und Teilen des Altmarkkreises Salzwedel, des Landkreises Mansfeld-Südharz oder des Landkreises Anhalt-Bitterfeld auf der anderen ist erheblich.
In Lagen mit hoher Nachfrage und kurzen Vermarktungszeiten kann der offene Markt deutlich mehr erzielen als ein Direktankauf – weil Endkäufer sich gegenseitig überbieten und Banken das Objekt finanzieren. In Lagen mit strukturell schwacher Nachfrage und langen Vermarktungszeiten schrumpft dieser Vorteil. Ein Ankaufsangebot, das heute auf dem Tisch liegt, kann wertvoller sein als ein theoretischer Marktpreis, der nach 18 Monaten Vermarktung vielleicht erzielt wird – oder auch nicht.
Die Entscheidung hängt deshalb in Sachsen-Anhalt stärker als anderswo von der Mikrolage ab: von der konkreten Stadt, dem konkreten Stadtteil, der aktuellen Nachfragesituation.
Es gibt Situationen, in denen Geschwindigkeit und Planungssicherheit mehr wert sind als der letzte Prozentpunkt Preis:
Direktankauf ist nicht die richtige Antwort, wenn:
Wer informiert in ein Ankaufsgespräch geht, verhandelt auf Augenhöhe:
Die Grunderwerbsteuer trägt beim Kauf der Erwerber. Der in Sachsen-Anhalt gültige Steuersatz ist im Landesrecht Sachsen-Anhalt festgelegt. Bitte den aktuellen Satz vor jeder konkreten Kalkulation prüfen. Stand: Oktober 2026. Dieser Hinweis ersetzt keine steuerliche Beratung.
Für den Verkäufer ist die Steuer kein direkter Posten – aber ein indirekter: Ein Direktkäufer, der Grunderwerbsteuer zahlt, rechnet sie in seine Gesamtkosten ein. Das ist ein weiterer Grund, warum ein struktureller Abschlag zum Marktwert nachvollziehbar ist und nicht wegverhandelt werden kann.
immozeit hat seinen Sitz in Kornwestheim. In Sachsen-Anhalt arbeitet immozeit über Partner vor Ort – in Halle (Saale), in Magdeburg und in umliegenden Regionen. Diese Partner kennen die lokalen Kaufpreissammlungen, die Vermarktungszeiten in ihrer Mikrolage und die Fälle, die in standardisierten Modellen regelmäßig schief gehen: ein Kellerschaden, der erst beim Notar auftaucht; ein Wohnrecht, das nicht im Exposé stand; eine Erbschaft, bei der drei von vier Erben verkaufen wollen und einer nicht.
Eine Einschätzung anfragen bedeutet hier: keine automatisierte Schätzung, sondern eine auf Ihren Einzelfall zugeschnittene Rückmeldung. Was ist das Objekt nach Lage, Zustand und aktuellem Marktgeschehen wert – und was würde ein Ankauf im Verhältnis dazu realistisch bedeuten?
Weitere Beiträge zu Bewertungsfragen finden Sie im Blog.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Sachsen-Anhalt wert ist und was ein Direktankauf für Sie konkret bedeuten würde – nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Die Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten eine Rückmeldung von einem Partner vor Ort, der den lokalen Markt kennt.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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